Ожидается, что новый налог на имущество затронет только 9% загородного жилья. Именно в 2017 году те петербуржцы, которые владеют дачными домами, заплатят имущественный налог согласно кадастровой стоимости.
На данный момент идёт создание бюджетного учреждения, которое бы занималось государственной кадастровой оценкой. В Петербурге эти функции до недавнего времени выполняло ГУП «ГУИОН», с заместителем генерального директора которого, доктором экономических наук Сергеем Грибовским, мы обсудили последние налоговые изменения.
Понятно, что у ГУИОН и теперь есть весь необходимый инструментарий (грамотные специалисты, большой опыт, выверенная методика), который перейдёт в новое бюджетное учреждение. В Смольном идёт активное согласование проекта постановления об учреждении ГБУ. Именно городское правительство должно назначить дату проведения переоценки. Впрочем, согласно законодательству Санкт-Петербурга переоценка может назначаться не чаще одного раза в течение двух лет, но и не реже одного раза в течение пяти лет. Что касается последней кадастровой оценки загородных участков земли, то она проходила в 2013 году, домов городского жилого фонда – в 2014 году, а всех прочих помещений, чья площадь не превышает 3 000 м² – в 2015 году.
В своё время у нас в стране достаточно активно обсуждалась «несправедливая» кадастровая политика. Связано это было в первую очередь с тем, что экспертами наблюдалось превышение кадастровой стоимостью по сравнению с рыночной. Такого рода ошибки остаются на совести оценщиков, которые могли специально влиять на заказчика. Что касается массовой оценки, то она требует навыка работы с большим объёмом данных и применения моделей математического анализа. Более того, оценщики далеко не всегда обладают исходными данными в необходимом объёме.
Мы должны понимать, что кадастровая оценка похожа на пирамиду, вершина которой (10 %) – это расчёты стоимости, а всё остальное (90%) – это сбор необходимых данных, которые и будут положены в основу расчёта стоимости. Используются существующие на рынке аналоги цен на сделки и предложения. Известно, что цена сделки формируется в результате договорённости покупателя с продавцом. Всегда существует зазор между ценой сделки и предложения, что становится причиной значительного статистического «шума». При отсутствии реальной информации ситуация становится лабильной и появляются расхождения между рыночными данными и кадастровой стоимостью.
Что касается Петербурга, то, по словам Сергея Грибовского, дела не так уж плохи. ГУИОН на протяжении многих лет активно исследует рынок, обрабатывает данные из Интернета и других СМИ, а также анализирует информацию о сделках. Преимущество ГБУ, которое непременно будет создано, состоит в том, что эта госструктура будет давать реальную кадастровую оценку на основе анализа рынка, непрерывного мониторинга, построения моделей, судебного сопровождения и т.д. Таким образом, качество оценки заметно вырастет, а её результаты будет уже не так легко оспорить.
На вопрос о кадастровой стоимости дачных и садовых участков в Санкт-Петербурге Сергей Грибовский ответил, что она составляет 649 руб. за 100 м². Занятые дачными домами и хозяйственными строениями участки оцениваются в зависимости от элитности района. Для Выборгского района этот показатель составляет 159 тыс. руб. за 100 м², а в Курортном районе за ту же площадь – 336 тыс. руб. Впрочем, эти цены находятся в рамках актуальных цен, установленных земельным рынком.
Если говорить о земле, которая предназначена для индивидуальной застройки, то тут ситуация следующая. Средняя кадастровая цена 100 м² такого участка составляет в Колпинском районе – 253 тыс. руб., в Курортном районе – 585 тыс. руб., в Приморском – 610 тыс. руб.
Ставка земельного налога для участков, предназначенных к ИЖС, составляет 0,01%. Исходя из этой цифры, 20 м² Курортного района будут облагаться налогом в размере 1200 руб. Садоводческие участки и дачные хозяйства получат более высокую ставку налога, которая составит 0,042%. Вместе с тем, кадастровая стоимость земли будет меньшей. Так, например, для участка в Курортном районе площадью 20 м² налоговая ставка составит в среднем 2,8 тыс. рублей.
Также у Сергея Грибовского мы узнали о ситуации с налогами на объекты недвижимости. Он заверил нас, что никаких сюрпризов с величиной земельного налога на участки садового типа и ИЖС-участки не будет: на протяжении нескольких лет налог рассчитывают от кадастровой стоимости. По-другому обстоят дела с налогом на недвижимые объекты. Тут нужно сказать несколько слов о кадастровой стоимости индивидуального жилья и домов дачного типа. Место локализации этих домов: Приморский, Пушкинский, Колпинский, Курортный, Выборгский, Красносельский и Петродворцовый районы. В ходе кадастровой оценки зданий, которая была проведена в 2014 году, в объекты ИЖС было зачислено 29,7 тыс. ИЖС-объектов и 8,2 тыс. дачных объектов.
Анализ показал, что средняя кадастровая стоимость дачных объектов имеет минимальные значения в Красносельском и Колпинском районах: 18, 9 и 18,8 тыс. руб. за 1 м² постройки. Тогда как максимальное значение кадастровой стоимости зафиксировано в Петродворецком районе и составляет 28, 5 тыс. за 1 м² постройки.
Индивидуальное жильё в ходе пересмотра кадастровой оценки будет стоить в Колпинском районе от 21, 3 тыс. руб. за 1 м², а в Петродворцовом – 31,1 тыс. руб. за ту же площадь. Если брать три северные района города с наиболее дорогой недвижимостью, то там кадастровая стоимость объектов ИЖС не перейдёт за 30 тыс. руб. за 1 м², что не превышает их рыночную стоимость.
Спросили мы у Сергея Грибовского и про имущественный налог для физических лиц и поделились своими опасениями насчёт его предполагаемого увеличения. На что он ответил позитивным для частных лиц прогнозом. Предполагается, что налоговый вычет по площади (для дома – 50 м², для квартиры – 20 м², для комнаты – 10 м²) позволит освободить от имущественного налога четверть домов, которые сегодня вынесены в ГКН. Владельцы данных объектов заплатят только земельный налог, которым облагаются участки: речь идёт о более чем 9 тыс. объектов.
Не изменился налог для двух третей домов индивидуальной застройки, а также дач, расположенных на территории Санкт-Петербурга. Реальное увеличение налога затронет около 3400 тыс. дач и домов (т.е. 9,2% из всех внесённых в ГКН): в данном случае ожидается рост налога на 15–20%.
Также следует отметить, что если относительный рост налогов выглядит существенным (по прогнозам налог на дома индивидуального типа увеличится к 2020 году в 2,4 раза), то абсолютный рост составит всего лишь 3,25 тыс. руб. Напомним, что оплату налогов за 2016 год необходимо осуществить до 1 октября 2017 года.
